Starosto, gdzie jesteś?

W życiu każdego mieszkańca są takie chwile, kiedy potrzebujemy pomocy naszych samorządowców. Czasem podejmujemy interwencje w błahych, prozaicznych sprawach. Jak choćby zniszczony znak drogowy, czy śmieci zalegające w przydrożnym rowie. Jednak dość często nasze prośby dotyczą bardzo poważnych spraw jak choćby bezpieczeństwo publiczne, oświata, czy problemy związane ze zmianą miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ta druga tematyka jest bardzo bliska mieszkańcom Lesznowoli, a konkretnie ul. Gazeli. Mieszkańcy tej ulicy, mówią wprost i bez żadnych ogródek: „Zostaliśmy oszukani przez dewelopera”.

Pisemna prośba o spotkanie
W Urzędzie Gminy Lesznowola na wniosek mieszkańców ul. Gazeli doszło do długo wyczekiwanego spotkania z Zarządem Gminy i Radą Gminy Lesznowola. Spotkanie odbyło się po zakończeniu VII sesji Rady Gminy Lesznowola.

– Spotkanie na pisemną prośbę mieszkańców ul. Gazeli, które do mnie wpłynęło w dniu 1 kwietnia 2019 roku – rozpoczęła spotkanie przewodnicząca Rady Gminy Lesznowola, Bożenna Korlak. – Prosiliście Państwo o spotkanie ze wszystkimi radnymi Gminy Lesznowola – dodawała do swojej wypowiedzi, przewodnicząca.

Geneza problemu
W ostatnich dwóch kadencjach samorządowych (2010-2014) i (2014-2018), Rada Gminy Lesznowola wraz z Wójtem Gminy, podjęli bardzo ważne decyzje dotyczące zmiany sposobu tworzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w kierunku zabudowy jednorodzinnej. W myśl zasady: „Jedna działka, jeden dom”. Miało to uchronić samorząd Gminy Lesznowola przed niekontrolowaną ekspansją deweloperów, którą mogliśmy obserwować w ostatnich latach.

Coraz częściej „sprytni” inwestorzy na swoich działkach budowlanych, zaczęli budować dwulokalowe bliźniaki. Zamiast dwóch rodzin, w takim budynku mogło zamieszkać, aż cztery. Dzięki takiemu zabiegowi, deweloper mnożył swoje zyski, ale poszkodowanym w całym procesie pozostawała gmina, która dla nowych mieszkańców musiała zapewnić odpowiednią infrastrukturę społeczną. Przede wszystkim szkoły, ale także zabudować odpowiednią infrastrukturę techniczną.

– Od kilku już lat, w sposób zdecydowany uległa modyfikacji polityka przestrzenna gminy w zakresie zabudowy mieszkaniowej. Po to, żeby zmodyfikować intensywność zabudowy. Eliminujemy zabudowę wielorodzinną i szeregową na rzecz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nawet jednolokalowej – mówiła o nowej polityce gminy, wójt Maria Jolanta Batycka-Wąsik.

Zmiana polityki przestrzennej gminy Lesznowola spowodowała duży problem dla deweloperów, którzy dalej chcieli inwestować w budynki mieszkalne dwulokalowe. Dobrze to było widać na prezentacji, którą na spotkanie w Urzędzie Gminy Lesznowola, przygotował pan Piotr Królikowski, mieszkaniec Lesznowoli, związany z inicjatywą pt. „NIE – segmentom w Lesznowoli”.

Budowa przy ul. Gazeli – kolejność zdarzeń dla zrozumienia sprawy.

19 sierpnia 2014
Deweloper uzyskuje wypis i wyrys z MPZP dla działek 285/2 i 286/2 na podstawie planu z uchwały nr 650/XLVII/2001 z dnia 21.09.2001 (z wyraźną adnotacją o ich ważności do 19.11.2019).

28 sierpnia 2014
Uchwała Rady Gminy Lesznowola nr 588/XLIV/2014 dla nowego MPZP.

17 października 2014
Publikacja nowego MPZP w Dz. Urzędowym woj. mazowieckiego.

22 października 2014
Przekazanie informacji o nowym MPZP z Gminy do Starostwa.

30 października 2014
Przygotowanie projektu „zespołu budynków mieszkalnych dwulokalowych” na działkach ewidencyjnych 285/2 i 286/2.

13 listopada 2014
Deweloper uzyskuje podział działek nr 285/2 i 286/2 na 14 działek od nr 397 do numeru 407.

14 listopada 2014
Deweloper składa do lesznowolskiej filii Starostwa Powiatowego w Piasecznie niekompletny wniosek o pozwolenie na budowę (2 dni przed wejściem nowego planu).

17 listopada 2014
Upływa 30-dniowy termin do wejścia w życie nowego MPZP.

3 grudnia 2014
Decyzja o podziale nieruchomości dewelopera staje się ostateczna.

10 grudnia 2014
Starostwo wzywa dewelopera do uzupełnień – w tej dacie jest już nowy, prawomocny podział nieruchomości oraz obowiązuje nowy plan zagospodarowania przestrzennego.

12 grudnia 2014
Deweloperowi „wypożyczono” 4 egzemplarze projektu.

17 grudnia 2014
Deweloper składa pismo wyłącznie z uzupełnieniem braków formalnych i informacją, że zostały uzupełnione braki z punktów 1 i 2 z pisma z 10 grudnia 2014 oraz zwraca 4 egzemplarze projektu.

30 grudnia 2014
Decyzja o pozwoleniu na budowę Starosty Piaseczyńskiego nr 482LR/2014 z dnia 30 grudnia 2014.

– Zgodnie z oceną Wojewody decyzja o pozwoleniu na budowę Starosty Piaseczyńskiego nr 482LR/2014 z dnia 30 grudnia 2014, została wydana deweloperowi z rażącym naruszeniem prawa, ponieważ w dniu jej wydania od 1,5 miesiąca obowiązywał już nowym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i wydana była na nieistniejące działki – mówił w swojej prezentacji, Piotr Królikowski.

Nabici w butelkę
I wszystko byłoby pięknie, gdyby deweloper nie rozpoczął swojej inwestycji… A później nie rozpoczął sprzedaży mieszkań na osiedlu przy ul. Gazeli w Lesznowoli. Mieszkania od dewelopera nabyło 16 rodzin. Nowi właścicieli, mimo wielu prób weryfikacji inwestycji i stanu prawnego, nawet w najczarniejszych snach nie przewidzieli, że od stycznia br. podejmą kilkumiesięczną walkę o nowo nabyte nieruchomości.

– Nie znalazłam żadnych niepokojących sygnałów. Nie mieliśmy absolutnie żadnej możliwości, żeby się dowiedzieć, że z tą inwestycją, jest coś nie tak… W czerwcu 2018 roku deweloper otrzymał pozwolenie na użytkowanie. Ten dokument pozwolił nam się wprowadzić. Zameldowaliśmy się w Lesznowoli, nasze domy otrzymały numery. Bodajże 22 stycznia 2019 roku dostaliśmy e-maila od dewelopera, że jest problem… Starosta Piaseczyński odmawia wydania zaświadczenia o odrębności lokali. A zaświadczenie jest podstawą do tego, żeby sporządzić dla każdego z nas własności – opowiadała Magdalena Czajkowska, mieszkanka ul. Gazeli w Lesznowoli.

Mieszkańcy już od trzech miesięcy, szukają drogi do wyprostowania tej trudnej sytuacji. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że 14 z 16 -tu rodzin, które zakupiły nieruchomości przy ul. Gazeli w Lesznowoli, na ten cel zaciągnęły kredyty w bankach, w kwocie oscylującej wokół pół miliona złotych. Brak aktów notarialnych może spowodować, że banki będą chciały aneksować umowy kredytowe lub szukać innych zabezpieczeń, a nawet wypowiedzieć zawarte z klientami umowy…

– Akt notarialny jest podstawą do zrobienia zabezpieczenia. Umowa kredytowa jest tak skonstruowana, że to klient odpowiada za tą umowę i to on ma konkretne zobowiązania. Nie może w nieskończoność aneksować umowy kredytowej. Bank w pewnym momencie powie: „Chwila, moment, co się dzieje?”. W umowie są terminy, klient musi dostarczyć akt notarialny, by bank przygotował zabezpieczenie dla tej nieruchomości. W związku z tym, w pewnym momencie bank się zainteresuje, a w umowie ma paragrafy na wypowiedzenie umowy – przestrzegała Małgorzata Jarmakowska, mieszkanka Józefosławia, która pomaga mieszkańcom ul. Gazeli w Lesznowoli.

Czy jest tylko jedno rozwiązanie?
– Co jest istotne? Że rozwiązanie jest naprawdę, tylko jedno… Prosimy o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ jest to absolutnie jedyna możliwość, jedyna droga, do tego, żeby ta sytuacja się unormowała. Żeby nasze osiedle, nasze domy zalegalizować – argumentowała Małgorzata Czajkowska, mieszkanka ul. Gazeli w Lesznowoli.

Odmiennego zdania była mecenas Teresa Piekarczyk, która przygotowała specjalną ekspertyzę w sprawie sytuacji prawnej mieszkańców ul. Gazeli w Lesznowoli.

– Pracowaliśmy na podstawie tych wszystkich danych, tych wszystkich informacji, które mieliśmy. Na dzisiaj mamy taką sytuację faktyczną i prawną, że jest pozwolenie na budowę w stosunku, do którego został wydany wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wyrok nie jest prawomocny, a jednocześnie wykonalność decyzji Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego o stwierdzeniu nieważności tej decyzji o pozwoleniu na budowę, została wstrzymana. A zatem nie może być wszczęte z kolei postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W obrocie prawnym jest decyzja o pozwolenia na użytkowanie, dalej funkcjonuje. Natomiast Starosta, opierając się na zmianie przepisów, wydał po raz kolejny postanowienie odmawiające zaświadczenie o samodzielności lokalu. Takie zaświadczenie ma istotne znaczenie dla Państwa, dlatego że na tej podstawie, będziecie Państwo mogli zawrzeć ostateczne akty, umowy notarialne. Jakakolwiek zmiana ze strony Starosty może skutkować wydaniem zaświadczenie o samodzielności lokalu. Nie można wykluczyć, że Starosta mógłby wydać takie zaświadczenie o samodzielności lokalu. W tym przypadku, gdyby Starosta je wydał, to Państwo moglibyście zawrzeć ostateczne umowy notarialne. I to jest droga, która w naszej ocenie faktycznej i prawnej, jest drogą najprostszą i najszybszą – tłumaczyła mieszkańcom, mecenas Teresa Piekarczyk.

Okrągły stół
Debaty i rozmowy przy okrągłych stołach w Polsce, wracają na salony. Także w Lesznowoli zaproponowano zbudowanie specjalnego zespołu, który zajmie się sytuacją mieszkańców ul. Gazeli. Z taką propozycją wyszła wójt Maria Jolanta Batycka-Wąsik.

– Osobiście uważam, że niezwykle ważne byłoby, żeby poprosić Państwa o oddelegowanie wąskiego zespołu np. czteroosobowego, my również ze swojej strony dedykujemy kancelarię prawną mecenas Teresy Piekarczyk i również przedstawicieli naszego samorządu. Żebyśmy wspólnie siedli, bez zbędnych emocji i spróbowali rozważyć wszystkie możliwości, które są na stole. Mamy ważne przemyślenia, które być może w zdecydowanie szybszy sposób pomogą wyjść naprzeciw temu problemowi – zapewniała mieszkańców, wójt Maria Jolanta Batycka-Wąsik.

Zawinił Starosta i deweloper?
Pod sam koniec spotkania w Urzędzie Gminy Lesznowola, jeden z mieszkańców stwierdził: „Zawinił Starosta, deweloper i tych ludzi tutaj nie ma…”. Rzeczywiście na spotkaniu zabrakło Starosty Piaseczyńskiego pana Ksawerego Guta. Jedynym przedstawicielem powiatu była wiceprzewodnicząca Rady Powiatu Piaseczyńskiego pani Iwona Jackowicz, która nawet nie zabrała głosu w sprawie problemów mieszkańców ul. Gazeli w Lesznowoli. Po prostu była…

Czy Starosta Piaseczyński pomoże mieszkańcom ul. Gazeli?, czy weźmie udział w obradach okrągłego stołu, a może sam na takie obrady zaprosi mieszkańców? Pytań jest wiele, a odpowiedzi na razie brak…

Radna Mika-Kosior o sprawie…

Poprosiłem o głos w przedmiotowej sprawie, radną powiatową – Magdalenę Mikę-Kosior. Pani radna przesłała swoje zdanie na temat skomplikowanej sytuacji prawnej, która dotknęła 16 rodzin z Lesznowoli.

– Przestudiowałam przepisy i orzeczenia sądu w zakresie Prawa Budowlanego i powiązanych rozporządzeń, i w odniesieniu do tej sprawy. Niestety prawo jest jednoznaczne, mimo że się z nim nie zgadzam. Dokumentacja budowlana jest sprawdzana przed wydaniem decyzji zgodnie z przepisami obowiązującymi w dniu składana wniosku, ale decyzja jest wydawana na podstawie obowiązującego MPZP w dniu jej wydawania. To bardzo nielogiczne.

Podstawą do projektowania jest uchwała rady gminy w sprawie MPZP. Opracowanie projektu często twa tyle ile budowa obiektu. W związku z tym ryzyko zmiany prawa miejscowego w trakcie procesu inwestycyjnego jest w związku z tym ogromne.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali jest bezwzględna i nakłada wymóg w punkcie dotyczącym ustanowienie odrębności lokali, art.2 pkt 1 konieczność spełnienia obu warunków, zgodności z zapisami MPZP oraz z pozwoleniem na budowę.

Brak spełnienia tych warunków uniemożliwia ustanowienia odrębności przez Starostę z uwagi na brak podstaw prawnych.

W moim odczuciu, za konieczny warunek uważam zmianę planu miejscowego na taki, którego zapisu umożliwią wydzielenie samodzielnych lokali. Bez tego budynek będzie uznany za samowolę budowlaną, co może się kończyć w konsekwencji nakazem rozbiórki lub ogromnymi kosztami przebudowy i dostosowania do obowiązujących przepisów. Tylko po co? Cała ta sytuacja sprawia wrażenie walki toczącej się pomiędzy stronami developera i „starych” mieszkańców, ale jej konsekwencje ponoszą nasi nowi sąsiedzi. Wydaje się niezbędnym dokonanie zmiany w MPZP, tak aby w tym obszarze, tej konkretnej inwestycji był on zgodny z powstałym tam osiedlem i tylko w obrębie tej działki.

Prawo powinno ludzi wspierać i ułatwiać życie, a nie być narzędziem walki między ludźmi – napisała w swoim oświadczeniu, radna Magdalena Mika-Kosior.

Autor: Kamil Myszyński