Analiza Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla części obrębu PGR, Radiostacja Łazy, Odcinek 3- fr. Garçonière

Garsoniera (fr. Garçonière) to mieszkanie o niewielkich rozmiarach, w którego skład wchodzi przeważnie jeden pokój wyposażony w aneks kuchenny. Tego typu rozwiązanie przede wszystkim polecane jest osobom, które mieszkają w pojedynkę. Decydują się na nie również młode pary, które dopiero, co zaczynają swoja karierę zawodową, studenci, a także pracownicy tymczasowi np. z Ukrainy.

Powierzchnia garsoniery wynosi przeważnie od dwudziestu do trzydziestu pięciu metrów kwadratowych. Często nie ma w nich żadnego korytarza, ewentualnie znajduje się w nich jedynie przedsionek, który prowadzi do pokoju z aneksem kuchennym i ubikacją.

No dobrze, ale czemu właśnie o tym pisze w kontekście analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla PGR, Radiostacja Łazy? Otóż nowy miejscowy plan dla PGR, Radiostacja Łazy otworzył furtkę dla deweloperów do budowy garsonier, kawalerek, czy, jak kto woli – mini apartamentów…

W tym kontekście bardzo interesujące są szczegółowe zapisy dla terenu intensywnej mieszkaniowej jednorodzinnej – oznaczony na rysunku planu symbolem literowym – MI.

– § 14. 1. W celu ustalenia szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości, o których mowa w szczególności w Dziale III Rozdziale 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustala się: 1) zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości dla terenów oznaczonych symbolem literowym MI: a) minimalna powierzchnia działki – 250 m2 , b) minimalna szerokość frontu działki – 6 m, c) kąt położenia granic działki w stosunku do pasa drogowego – od 60 stopni do 120 stopni;

Ustalenia szczegółowe dla poszczególnych terenów.

§ 15. Dla terenów intensywnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem literowym MI ustala się: 1) przeznaczenie terenu: a) przeznaczenie podstawowe: – intensywna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, b) przeznaczenie dopuszczalne: – budynki mieszkalne komunalne i wielorodzinne – do 8 mieszkań, – usługi związane z bezpośrednią obsługą mieszkańców, 4) zasady kształtowania zabudowy, zagospodarowania terenu oraz kształtowania ładu przestrzennego: a) maksymalna intensywność zabudowy – 1,0, b) minimalna intensywność zabudowy – 0,001, c) maksymalna powierzchnia zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej – 50%, d) minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej – 35%, e) maksymalna wysokość zabudowy: – dla wolnostojących budynków garażowych i gospodarczych – 6,0 m, – dla pozostałych budynków i obiektów budowlanych – 12,0 m – czytamy w szczegółowych zapisach uchwały.

Teren MI – komentarz Magdaleny Miki-Kosior

– Umożliwienie rozdrobnionej parcelacji terenu (???), działki po 250 m2 umożliwiają zabudowę mieszkaniową do ośmiu mieszkań w budynku. Przy podanej intensywności na 250 m2 działki, teoretycznie można wybudować 250 m2 budynku, co przy współczynniku 50% pow. zabudowy daje mieszkaniówkę o podstawie 125 m2 na kondygnacji. Przy dopuszczeniu ośmiu mieszkań w budynku daje możliwość teoretyczną (przy ujęciu wskaźnikowym) wybudowania na terenie 1,5 ha około 60 budynków zawierających sumarycznie 480 mieszkań po około 21 m2 pum dla wsp 0,7 PUM/PC.

To takie osiedle kawalerek, gdyby ktoś chciał takie stworzyć. Korzystne w sprzedaży, niekorzystne od strony społecznej i zasad parcelacji grupowej. Zapisy mogą spowodować powstanie – „getta ekonomicznego”.

Generalna uwaga: Zasada wynikająca z parcelacji grupowej (praca habilitacyjna prof. Budzyńskiego), wskazuje na socjologiczne uwarunkowania planowanej zabudowy. Konieczność tworzenia zrównoważonej zabudowy od strony doboru wielkości mieszkań na osiedlach i ich wzajemnej proporcji. Nie tworzy się osiedli, czy budynków, gdzie są tylko małe mieszkania. Małe mieszkania mogą stanowić tylko mniejszą część osiedla, terenu, budynku i być przemieszane z innymi – większymi. Inaczej dana nieruchomość, budynek, osiedle wyodrębni się z obszaru tworząc – „getto ekonomiczne”. Mieszkańcy tego obszaru nie będą integrować i identyfikować się ze społeczeństwem – osiedla, budynku, czy okolic, a teren będzie zagrożony bardzo szybką degradacją wynikającą z tymczasowości traktowania mniejszy mieszkań lub samych mieszkańców i ich podejścia do otoczenia. Małe mieszkanie jest najczęściej – tymczasowe – zauważa w swoim komentarzu, Magdalena Mika-Kosior, radna powiatu piaseczyńskiego.

Na koniec pragnę przypomnieć o problemach, które eksponowała wielokrotnie Wójt Gminy Lesznowola, jak i radni, otóż zdecydowano się na modyfikację polityki przestrzennej w kierunku zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – jeden dom – jedna działka. Te działania w zakresie modyfikacji intensywności zabudowy i zmiany zabudowy jednorodzinnej na zabudowę ekstensywną zostały podjęte już w 2017 roku…

– Dopuszczenie budowy jedynie nowych domów wolnostojących, jednorodzinnych i jednolokalowych. WYJAŚNIAMY – takie przepisy funkcjonują w wielu polskich gminach, m.in. w sąsiedniej Gminie Nadarzyn. Uniemożliwiają one deweloperom tworzenie tanich, w pośpiechu budowanych osiedli domów wielorodzinnych. Budowanie takich osiedli pociąga za sobą konieczność wydatkowania ogromnych pieniędzy na infrastrukturę: drogi, szkoły, przedszkola, które idą z naszych podatków. Gminy po prostu nie stać na tak hiperintensywny rozwój.

– Zakaz budowy nowych bliźniaków oraz szeregowców. WYJAŚNIAMY – nie występujemy przeciwko istniejącym bliźniakom – to argument demagogiczny. Możliwość budowania bliźniaków stwarza natomiast furtkę dla deweloperów do budowania i szeregowców i czworaków.

Przykładem jest wniosek z pozwolenia na budowę jednego z osiedli na naszym terenie: „16 domów dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej”. W efekcie powstało osiem domów-czworaków, budynków czterolokalowych, z których każdy posiada osobne wejście (bliźniak to bydynek dwulokalowy, posiadający dwa odrębne wejścia).

Nie chcemy, aby na naszym terenie powstawały szeregowce, bliźniaki, czy czworaki – niezależnie od tego, czy jednorodzinne, czy wielorodzinne. Stąd bardzo prosty przepis. Jeżeli ograniczylibyśmy zakaz do budowy szeregowców czy bliźniaków jednorodzinnych, to jesteśmy pewni, że deweloperzy znaleźliby furtkę do budowania bliźniaków i szeregowców wielorodzinnych – w ten sposób w lipcu 2018 roku, strona społeczna promowała nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla Lesznowoli.

Tymczasem mija trzydzieści miesięcy i Rada Gminy Lesznowola przegłosowuje nowy miejscowy plan dla PGR, Radiostacja Łazy, który umożliwia bardzo intensywną zabudowę mieszkaniową…

Podstawową zasadą leżącą u podstaw polskiego systemu planowania przestrzennego jest zasada zrównoważonego rozwoju. Istotą rozwoju zrównoważonego i trwałego jest zapewnienie trwalej poprawy jakości życia współczesnych i przyszłych pokoleń poprzez kształtowanie właściwych proporcji między kapitałem ekonomicznym, ludzkim i przyrodniczym. Jest to rozwój oparty na właściwie ukształtowanych strukturach, których składową jest środowisko przyrodnicze, a kryterium integrującym jakość życia. Na jakość życia składa się także zagospodarowanie przestrzenne, walory estetyczne zabudowy, ograniczenie konfliktów w przestrzeni, czyli zapewnienie ładu przestrzennego…